AfA für Immobilien: Wie Gebäude steuerlich abgeschrieben werden – Der vollständige Leitfaden 2026

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Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Immobilie erworben und Ihr Steuerberater erwähnt beiläufig die „AfA“. Klingt technisch, fast trocken – doch hinter diesen drei Buchstaben verbirgt sich einer der wirkungsvollsten Hebel zur legalen Steueroptimierung für Immobilieneigentümer in Deutschland. Wer die Absetzung für Abnutzung nicht aktiv nutzt, verschenkt bares Geld – Jahr für Jahr, Jahrzehnt für Jahrzehnt.

In diesem Leitfaden erfahren Sie präzise und praxisnah, wie die AfA für Immobilien funktioniert, welche Sätze 2026 gelten, wie Sie typische Fallstricke vermeiden und wie Sie Ihre Abschreibungsstrategie optimal aufstellen. Egal ob Sie Einsteiger oder erfahrener Immobilieninvestor sind – hier finden Sie umsetzbare Antworten.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist die AfA für Immobilien?
2. Aktuelle AfA-Sätze 2026 im Überblick
3. So berechnen Sie die AfA korrekt
4. Sonderabschreibungen und erhöhte AfA
5. Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
6. Praxisbeispiele aus 2026
7. AfA-Vergleich: Visualisierung der Abschreibungssätze
8. Vergleichstabelle: AfA-Regelungen auf einen Blick
9. Häufig gestellte Fragen (FAQ)
10. Ihr AfA-Fahrplan: Die nächsten Schritte

Was ist die AfA für Immobilien?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein steuerrechtliches Instrument, das Immobilieneigentümern erlaubt, den Wertverlust eines Gebäudes über seine wirtschaftliche Nutzungsdauer hinweg steuerlich geltend zu machen. Der Grundgedanke: Jedes Gebäude unterliegt physischem und wirtschaftlichem Verschleiß. Der Gesetzgeber erkennt an, dass ein Gebäude nach 40, 50 oder mehr Jahren nicht mehr denselben Wert hat wie beim Kauf – und gewährt deshalb jährliche Abzüge vom steuerpflichtigen Einkommen.

Geregelt ist die AfA in § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Sie gilt nicht für Grundstücke – denn Boden nutzt sich nicht ab –, sondern ausschließlich für aufstehende Gebäude. Diese scheinbar simple Unterscheidung hat weitreichende praktische Konsequenzen, auf die wir später eingehen werden.

Wer kann die Immobilien-AfA nutzen?

Nicht jeder Immobilieneigentümer profitiert automatisch von der AfA. Die Voraussetzungen sind klar definiert:

• Vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien: Der klassische Anwendungsfall. Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann die AfA im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) absetzen.
• Betrieblich genutzte Immobilien: Unternehmer, die ein Gebäude im Betriebsvermögen halten, können ebenfalls abschreiben – hier gelten teils andere Regeln.
• Selbst genutzte Immobilien: Wer sein Eigenheim ausschließlich selbst bewohnt, hat grundsätzlich keinen Anspruch auf AfA. Eine Ausnahme besteht beim häuslichen Arbeitszimmer.

Ein wichtiger Hinweis für 2026: Durch die Wohnraumoffensive der Bundesregierung und das im Jahr 2025 verlängerte Jahressteuergesetz sind einige Sonderregelungen bis mindestens Ende 2027 verlängert worden. Das macht die AfA-Planung aktuell besonders attraktiv.

Warum ist die AfA so mächtig?

Nehmen wir ein einfaches Rechenbeispiel: Ein Vermieter erzielt 15.000 Euro Mieteinnahmen pro Jahr. Durch die AfA kann er jährlich beispielsweise 6.000 Euro als Abschreibung geltend machen. Sein zu versteuerndes Einkommen aus dieser Immobilie sinkt auf nur 9.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 40 % spart er damit 2.400 Euro Steuern pro Jahr – über 30 Jahre summiert sich das auf rund 72.000 Euro. Unversteuert, legal, planbar.

Aktuelle AfA-Sätze 2026 im Überblick

Deutschland kennt mehrere AfA-Sätze für Immobilien, die je nach Nutzungszweck, Baujahr und Gebäudeart variieren. Das ist eine der häufigsten Quellen für Fehler und verpasste Chancen. Hier ist die aktuelle Übersicht für 2026:

Die drei Kern-AfA-Sätze im Detail

1. Standardabschreibung für Wohngebäude (§ 7 Abs. 4 EStG): 2 % pro Jahr
Dieser Satz gilt für Wohngebäude, deren Bauantrag nach dem 31. Dezember 1924 gestellt wurde. Die Nutzungsdauer beträgt damit 50 Jahre. Das ist der mit Abstand am häufigsten angewendete AfA-Satz in Deutschland.

2. Abschreibung für Altbauten (Bauantrag vor 1925): 2,5 % pro Jahr
Für ältere Gebäude gilt ein erhöhter Satz von 2,5 %, was einer angenommenen Nutzungsdauer von 40 Jahren entspricht. Diese Gebäude gelten als verschleißanfälliger.

3. Abschreibung für Gewerbeimmobilien: 3 % pro Jahr
Gewerblich genutzte Gebäude unterliegen einer höheren AfA von 3 %, was einer Nutzungsdauer von rund 33 Jahren entspricht. Hintergrund: Der wirtschaftliche Verschleiß gilt bei Gewerbe als schneller.

4. Neuregelung ab 2023: Erhöhte lineare AfA von 3 % für neue Wohngebäude
Seit dem 1. Januar 2023 gilt für neu errichtete Wohngebäude ein erhöhter linearer AfA-Satz von 3 % statt 2 %. Diese Regelung, eingeführt durch das Jahressteuergesetz 2022, ist 2026 weiterhin in Kraft und gilt für Gebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden. Ein erheblicher Vorteil für Neubauinvestoren!

So berechnen Sie die AfA korrekt

Die Berechnung der AfA klingt einfach – und im Grundprinzip ist sie das auch. Doch die Tücken liegen in den Details, besonders bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage.

Schritt 1: Kaufpreis aufteilen – Gebäude vs. Grundstück

Dies ist der kritischste und am häufigsten unterschätzte Schritt. Da Grundstücke nicht abgeschrieben werden dürfen, müssen Sie den Gesamtkaufpreis auf Gebäude und Grundstück aufteilen. Dafür gibt es zwei Methoden:

• Kaufpreisaufteilung nach Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert des Grundstücks wird dem Gutachterausschuss entnommen und vom Gesamtkaufpreis abgezogen. Der Rest ist der Gebäudeanteil.
• Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums: Das BMF stellt eine Online-Arbeitshilfe bereit, die eine standardisierte Aufteilung ermöglicht. Das Finanzamt akzeptiert diese in der Regel, sofern sie plausibel ist.

Praxis-Tipp 2026: In teuren Lagen wie München, Hamburg oder Frankfurt kann der Grundstücksanteil bis zu 70–80 % des Kaufpreises ausmachen. Das reduziert die Abschreibungsbasis erheblich. Wer hier nicht sorgfältig vorgeht, überschätzt seinen Steuervorteil massiv.

Schritt 2: Anschaffungskosten korrekt erfassen

Zur Bemessungsgrundlage zählen nicht nur der reine Kaufpreis, sondern alle Anschaffungsnebenkosten:

• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %)
• Notarkosten und Grundbuchgebühren
• Maklerprovision (soweit sie dem Erwerb zuzurechnen ist)
• Kosten für Gutachten und Due Diligence

Diese Kosten erhöhen die Abschreibungsbasis und damit den jährlichen Steuervorteil – ein oft übersehener Hebel.

Schritt 3: Jahres-AfA berechnen

Die Formel ist denkbar simpel:

Jährliche AfA = Bemessungsgrundlage (Gebäudeanteil + Nebenkosten) × AfA-Satz

Beispiel: Kaufpreis 500.000 Euro, Grundstücksanteil 150.000 Euro, Nebenkosten 30.000 Euro.
Bemessungsgrundlage: (500.000 – 150.000) + 30.000 = 380.000 Euro
Bei 2 % AfA: 7.600 Euro jährliche Abschreibung

Sonderabschreibungen und erhöhte AfA

Neben der Standard-AfA existieren weitere Abschreibungsmöglichkeiten, die in bestimmten Konstellationen erhebliche Zusatzvorteile bieten.

§ 7b EStG: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Die im Jahr 2019 eingeführte und seitdem mehrfach verlängerte Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist 2026 in ihrer dritten Verlängerungsphase aktiv. Sie erlaubt, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich zur regulären AfA abzuschreiben.

Die aktuellen Voraussetzungen für 2026:

• Neubau einer Mietwohnung mit Fertigstellung zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2026
• Einhaltung der Effizienzhaus-40-Norm (Energiestandard)
• Die Anschaffungs- und Herstellungskosten dürfen 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen (Kostenlimit)
• Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und den folgenden 9 Jahren zu Wohnzwecken vermietet werden

Der Gesamteffekt: In den ersten vier Jahren können bis zu 20 % der Kosten als Sonderabschreibung geltend gemacht werden – on top zur normalen AfA. Das ist ein erheblicher Cash-Flow-Vorteil in der Anfangsphase.

§ 7i und § 7h EStG: Denkmalschutz und Sanierungsgebiete

Für Denkmalobjekte und Immobilien in offiziell ausgewiesenen Sanierungsgebieten gelten besonders attraktive Abschreibungssätze:

• § 7i (Denkmalschutz): In den ersten 8 Jahren je 9 % der Sanierungskosten, danach 4 Jahre je 7 % = insgesamt 100 % der Sanierungskosten abschreibbar
• § 7h (Sanierungsgebiet): Gleiche Sätze, aber an Stelle des Denkmalschutzes tritt die Lage im Sanierungsgebiet

Diese Regelungen machen Denkmalimmobilien für Steuerzahler mit hohem Einkommen besonders attraktiv – wenngleich die Kaufpreise oft erheblich höher sind und die Risiken einer aufwendigen Sanierung berücksichtigt werden müssen.

Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

In der Praxis zeigen sich immer wieder dieselben Fehler – oft mit kostspieligen Folgen bei Betriebsprüfungen.

Fehler 1: Grundstücksanteil zu niedrig angesetzt
Viele Käufer minimieren den Grundstücksanteil, um eine höhere Abschreibungsbasis zu schaffen. Das Finanzamt prüft die Aufteilung jedoch kritisch. Seit einem BFH-Urteil aus dem Jahr 2021 (IX R 26/19) orientieren sich Finanzämter zunehmend streng an der BMF-Arbeitshilfe. Weicht Ihre Aufteilung erheblich ab, riskieren Sie eine Korrektur mit Nachzahlungszinsen.

Fehler 2: Anschaffungsnahe Herstellungskosten übersehen
Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Renovierungen durchführt, die mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises (ohne MwSt.) ausmachen, muss diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten aktivieren und über die AfA abschreiben – sie können nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Diese Falle trifft besonders Käufer von Bestandsimmobilien mit sofortigem Sanierungsbedarf.

Fehler 3: AfA bei Eigennutzung geltend machen
Selbst bewohnte Immobilien sind grundsätzlich nicht abschreibbar. Ein anteilig genutztes Arbeitszimmer ist eine Ausnahme – aber auch hier gibt es strenge Voraussetzungen und Obergrenzen (aktuell 1.250 Euro Pauschale oder nachweisnachweislich höhere Kosten).

Fehler 4: Kürzung im ersten Jahr vergessen
Im Jahr des Erwerbs steht die AfA nur zeitanteilig zu – pro Monat ein Zwölftel des Jahresbetrags. Wer eine Immobilie am 1. Oktober erwirbt, darf im ersten Jahr nur drei Monate AfA ansetzen.

Praxisbeispiele aus 2026

Fallstudie 1: Der Bestandshalter in Leipzig

Markus T., 48 Jahre, Ingenieur aus Leipzig, hat im März 2024 eine Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten für 680.000 Euro erworben. Der Bodenrichtwert ermittelte einen Grundstücksanteil von 120.000 Euro. Die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) betrugen 52.000 Euro.

Bemessungsgrundlage: (680.000 – 120.000) + 52.000 = 612.000 Euro
AfA-Satz: 2 % (Baujahr 1978, Wohngebäude)
Jährliche AfA: 12.240 Euro

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart Markus jährlich 5.140 Euro Einkommensteuer. Über die Abschreibungsdauer von 50 Jahren ergibt sich ein Steuervorteil von theoretisch über 257.000 Euro. Selbst inflationsbereinigt ein enormer Effekt.

Im Jahr 2026 plant Markus eine Dachsanierung für 85.000 Euro. Da sein Gebäude im Jahr 2024 erworben wurde, läuft die 3-Jahres-Frist für anschaffungsnahe Herstellungskosten noch bis Ende 2026. Er muss prüfen, ob die Sanierungskosten 15 % des Gebäudeanteils (2 % von 612.000 = 91.800 Euro) überschreiten. Mit 85.000 Euro bleibt er knapp darunter – die Kosten sind als Werbungskosten sofort abziehbar.

Fallstudie 2: Der Neubauinvestor in Stuttgart

Sandra M., 35 Jahre, Unternehmensberaterin, hat Ende 2024 eine neue Eigentumswohnung (Fertigstellung Januar 2025) in Stuttgart für 490.000 Euro gekauft und vermietet. Grundstücksanteil: 130.000 Euro. Nebenkosten: 38.000 Euro.

Bemessungsgrundlage: (490.000 – 130.000) + 38.000 = 398.000 Euro
Da Fertigstellung nach dem 1. Januar 2023: AfA-Satz 3 %
Reguläre jährliche AfA: 11.940 Euro

Zusätzlich beantragt Sandra die Sonderabschreibung nach § 7b EStG (das Gebäude erfüllt den EH-40-Standard). In den Jahren 2025 bis 2028 kann sie zusätzlich je 5 % von 398.000 Euro = 19.900 Euro geltend machen.

Gesamte jährliche Abschreibung in den ersten 4 Jahren: 11.940 + 19.900 = 31.840 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das einer jährlichen Steuerersparnis von rund 13.373 Euro. Für Sandra ist die Investition damit bereits im Jahr 2026 deutlich in die Gewinnzone gerutscht.

AfA-Vergleich: Visualisierung der Abschreibungssätze

Vergleichstabelle: AfA-Regelungen auf einen Blick (2026)

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ich die AfA auch dann geltend machen, wenn ich die Immobilie geerbt habe?

Ja – aber mit einer wichtigen Einschränkung: Als Erbe treten Sie in die Fußstapfen des Erblassers. Sie setzen die AfA auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten des Erblassers fort, nicht auf Basis des aktuellen Verkehrswerts. Das kann bei Immobilien, die stark im Wert gestiegen sind, zu einer deutlich niedrigeren Abschreibungsbasis führen, als Sie es bei einem Neukauf hätten. Handelt es sich um einen Erbfall nach 2022, prüfen Steuerberater zunehmend, ob eine Bewertungsalternative oder ein strategischer Verkauf und Rückkauf wirtschaftlich sinnvoll sein kann – was natürlich steuerliche Konsequenzen hat und genau kalkuliert werden muss.

Was passiert mit der AfA, wenn ich die Immobilie später verkaufe?

Die AfA beeinflusst den steuerlichen Gewinn beim Verkauf erheblich. Denn: Die kumulierten Abschreibungen senken den steuerlichen Buchwert des Gebäudes. Wenn Sie die Immobilie außerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkaufen, ist der Veräußerungsgewinn zwar steuerfrei – die AfA haben Sie aber trotzdem voll genutzt. Innerhalb der 10-Jahres-Frist hingegen wird der Gewinn besteuert, und die zuvor abgeschriebenen Beträge erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn. Die langfristige Halteabsicht ist daher ein zentraler Faktor in jeder AfA-Strategie.

Kann ich einen höheren AfA-Satz beantragen, wenn das Gebäude tatsächlich schneller verfällt?

Theoretisch ja: Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG können Sie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend machen und damit einen höheren AfA-Satz anwenden – sofern Sie diese durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen nachweisen. In der Praxis ist die Hürde hoch: Das Finanzamt und notfalls das Finanzgericht prüfen solche Anträge kritisch. Ein Urteil des BFH aus dem Jahr 2024 (III R 10/23) hat klargestellt, dass pauschale oder unsubstantiierte Gutachten nicht ausreichen. Dennoch kann sich der Aufwand bei Immobilien mit erheblichen strukturellen Mängeln lohnen – sprechen Sie dies gezielt mit einem spezialisierten Steuerberater ab.

Ihr AfA-Fahrplan: Die nächsten Schritte zur optimalen Steuerplanung

Sie haben nun das Fundament. Aber Wissen allein zahlt keine Steuern – strategisches Handeln tut es. Die Immobilien-AfA ist kein passives Instrument, das sich von selbst optimiert. Sie ist ein aktives Planungsinstrument, das regelmäßige Aufmerksamkeit verdient.

Hier sind Ihre konkreten nächsten Schritte:

1. Kaufpreisaufteilung überprüfen (sofort): Prüfen Sie für alle Ihre vermieteten Immobilien, ob die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück korrekt und optimal dokumentiert ist. Nutzen Sie die aktuelle BMF-Arbeitshilfe als Referenz.
2. AfA-Satz und Baujahr validieren: Stellen Sie sicher, dass Ihr Steuerberater den richtigen AfA-Satz anwendet – besonders bei Neubauten ab 2023 (3 % statt 2 %) und bei Gebäuden mit Bauantrag vor 1925.
3. Sonderabschreibungen prüfen: Haben Sie geplante Neubauprojekte oder stehen Sanierungen an? Prüfen Sie jetzt, ob die Sonderabschreibung nach § 7b EStG noch vor dem Auslaufen Ende 2026 für Sie in Frage kommt.
4. 10-Jahres-Haltefrist strategisch einplanen: Wenn Sie mittelfristig einen Verkauf erwägen, kalkulieren Sie präzise, ob Sie innerhalb oder außerhalb der Spekulationsfrist verkaufen – das entscheidet über die Steuerfreiheit des Gewinns.
5. Jährliche AfA-Optimierung im Steuertermin verankern: Machen Sie die AfA-Überprüfung zum festen Bestandteil Ihres jährlichen Steuertermins. Bauen Sie Kosten und Investitionen aktiv in Ihre Abschreibungsstrategie ein.

Die AfA für Immobilien ist mehr als ein Steuerparagraph – sie ist ein mehrere Jahrzehnte wirkender Vermögensbaustein, der im Kontext steigender Wohnimmobilienpreise und zunehmend komplexer Steuerlandschaft 2026 wichtiger ist denn je. Die Bundesregierung hat